増え続ける老朽化マンション

出典：国土交通省住宅局「マンション政策の現状と課題」

　日本全国で築古マンションは年々増え続け、マンション老朽化の問題が深刻化しています。国土交通省の報告によると、築40年を超えた高経年マンションのストック数は、2018年では81.4万戸であり、10年後の2028年には197.8万戸に、20年後の2038年には366.8万戸にも及ぶと推測されています。現在その4分の1程度が都内に集中しているとみられます。これらの老朽化したマンションが抱える問題点には、どのようなものがあるのでしょう。

1. 設備の劣化や不具合の発生

　マンションの設備は、年々少しずつ劣化していき、劣化のサインは至るところに現れます。例えば、古いコンクリートにはひびが入り、ひび割れをそのままにしておくことで、雨漏りの発生リスクが高まります。

また、表に出ていないのでわかりにくいのが、配管の老朽化です。排水管が古くなると、中身に詰まりが生じてしまい、給排水の機能にも問題が出てきます。老朽化に気が付いた時には、多額の費用をかけて修理する必要がでてきてしまいます。

　 2．管理費や修繕費負担の増大

　一般的に、管理費や修繕費は数年おきに上昇していきます。資材や原材料費、工費、機械式駐車場の維持費の高騰、保険料や共益費の増加、管理人等の人件費の上昇等があるからです。管理費を上げると居住者の負担が増えてしまい、居住者が離れていってしまうこともあります。一方で、大規模改修を繰り返してきた老朽化したマンションは、修繕積立金の増加など今後の修繕計画に問題がでたり、管理費の不足により、区分所有者の負担割合が多くなる可能性があります。

3．耐震問題

　地震国の日本では、建物の耐震性は重要です。現在の建築基準法の耐震基準は、1981年に改正されたものです。そのため、それ以前に建てられたマンションは、震度5弱までの地震にしか耐えられない「旧耐震基準」で設計されています。古いマンションにおける問題点は、経年劣化による老朽化によるものだけではありません。震度6〜7の地震が起きた場合に、耐えられる設計がされていないので、もしもの場合には安全性を確保することができないかも知れません。

　 4．空室率の増加による廃墟化

　入居者が少なく空き室が増えるマンションは、老朽化を加速させる不安があります。一般には、マンション内の空室率が30％を超えると、修繕費や管理費が不足して管理組合が機能しなくなり、マンションのスラム化や廃墟化が進んでしまうと言われています。

不動産の所有権は放棄することができないため、所有者は、固定資産税や管理費、修繕費などを払い続ける必要があります。したがって廃墟化したときに、マンションの管理・経営をどのように進めるべきかを、考える必要があります。

　 5．資産価値の低下

　マンションの資産価値は新築時が最も高く、築10年前後を境に、建物等の価値が3分の2程度まで落ち込んでしまうこともあります。立地条件によっては売却価値を下げない物件もありますが、生活様式の変化や高機能製品が開発され普及することにより、設備の社会的劣化や機能的劣化もあり、一般的に新築物件が好まれます。築30年以上経過しているマンションでは、よっぽど丁寧に老朽化への対応をしていない限りは、マンションの価値を保つことは難しいのが現実です。