利用しない相続空き家、売却か賃貸か

空き家を売却するか、賃貸するかを選ぶ場合に選択しうる、いくつかの税制度があります。

①　3000万円控除：2016年4月より、一定条件を満たす相続空き家を売ると譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例が導入されました。（2023年末までの売却に適用）ただ条件は厳しく、(1)1981年5月31日以前に建った家のみで、マンションなど区分所有物件は除く。(2)解体か耐震リフォームをしたうえで、相続開始から3年を経過する日が属す年の12月末までに売る。(3)譲渡価格は1億円以下、などが求められます。

I．空き家の売却すると

②　相税が課された後の売却では「取得費加算特例」という選択もあります。相続した家を一定期間に内に売ると、相続税額の一部を取得費に加えて譲渡所得を減らせます。空き家の3000万円控除とは併用できず、いずれかを選ぶことになりますが、大半の場合は3000万円控除が有利となります。もっとも、取得費加算特例は、マンションなど空き家の3000万円控除の対象外物件でも、使える可能性があります。

③　2020年7月からは居住などに使っておらず、かつ5年超所有していた「低未利用土地」を売った場合、譲渡所得から100万円を控除できる制度も新設されました。こちらは2022年末までの売却が対象で、譲渡価格は500万円以下などの条件があります。価格が低いものに限られるため、地方郊外の老朽物件が対象となりそうです。

II.賃貸すると　

空き家を相続前に賃貸に出せば、相続税を計算するベースになる土地や建物の評価額が下がることがあります。もっと大きな評価減には、親と同居していた子らが使える「小規模宅地の特例」がありますが、空き家化する物件は一般に親子が同居していないため選択できない場合が多いと思われます。そのような場合は、賃貸による税負担軽減は検討する余地があるかも知れません。ただ賃貸期間が短い場合などは想定通りの評価減とならないこともあります。

各種の税制度は買い手も、借り手も見つからない空き家では利用できませんし、特例適用には一定の期限があります。空き家処分の相続人間の話し合いをいたずらに長引かせず、売却するなら早く準備にとりかかる必要があります。